A propósito de las altas tarifas prediales – por los derechos humanos

A propósito de las altas tarifas prediales

Autor: Carlos Arturo Cadavid V. (carloscadavid@hotmail.com)

 

La Ley 14 de 1983, es la principal norma en materia de impuestos municipales y fue recomendada por la Misión de Finanzas Intergubernamentales en 1981, creada en el gobierno de Belisario Betancur para incrementar la  articipación de los tributos locales en el PIB, resolver las deficiencias administrativas en su recaudo, actualizar los avalúos con base en los precios comerciales y disminuir las exenciones de los inmuebles de programas oficiales que regían desde la Ley 144 de 1959 (1) y el Decreto Reglamentario 2228 de 1960 (2).

El impuesto predial es el tributo municipal que grava la propiedad raíz con base en los avalúos catastrales determinados con tecnicismos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) por las oficinas de catastro. Históricamente se fijaba a partir de los milajes establecidos por la Ley 34 de 1920 con cuyo recaudo se financió por muchos años el Fondo de Fomento Municipal y la Policía Nacional.

La Ley 44 de 1990 modificó la Ley 14 de 1983 y unificó en su artículo primero varios tributos bajo el concepto de “impuesto predial unificado”, conocido anteriormente con el nombre de “impuesto predial y complementarios” (impuesto predial, impuesto de parques y arborización y sobretasa de levantamiento catastral, e incluyó el impuesto de estratificación socioeconómica creado por la Ley 9 de 1989). Se trata de un gravamen de carácter municipal que se calcula para la respectiva vigencia fiscal y debe ser cobrado trimestralmente de acuerdo con la destinación específica y las condiciones físicas, materiales y espaciales de los inmuebles y sus mutaciones, utilizándose para ello la metodología proporcionada por el IGAC.

Esta ley incrementó las tarifas que los órganos colegiados municipales pueden imponer en su jurisdicción, al modificar el milaje anterior que oscilaba entre 1 y 12 pesos por cada 1.000 de avalúo, para quedar entre 1 y 16 pesos por cada 1.000 de avalúo. Además creó una sobretasa del 1 x 1000 para ser destinada a las áreas metropolitanas, la cual puede incrementarse hasta el 2 x 1000, para atender sus gastos de funcionamiento (Ley 128 de 1994).

El engañoso método del milaje como base de las tarifas

El milaje es la tarifa que se cobra de acuerdo al avalúo de una propiedad, expresada en fracciones de mil por ciento, es decir, los pesos que se tributan por cada mil pesos de avalúo catastral de cada inmueble (vivienda, lote, edificación). Entre más se aumenten los avalúos más alto es el milaje.

Con la apresuradas y costosísimas actualizaciones catastrales que se imponen cada 5 años se dispararon las tarifas entre 200 y 300 por ciento, como en efecto sucedió en Medellín en enero de 2013, lo cual propició resonantes protestas ciudadanas, incluso en El Poblado. Hoy miles de residentes se quejan del alza de este año 2019. La última formación y actualización catastral se realizó en el año 2012 y fue incorporada al Estatuto Tributario en diciembre de
ese año por el Concejo Municipal).

Hecha la ley, hecha la trampa, reza un antiquísimo adagio popular. Aparte del incremento que se opera en el milaje cuando un avalúo de una propiedad pasa de un rango a otro de la tabla municipal (y que a su vez fue duplicado, triplicado, cuadriplicado… por efectos de la actualización catastral quinquenal realizada en el 2012), también se subió entre el 3% y 4% autorizados en el 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018 para los “predios formados”, pues para los “predios no formados” podrá ser de hasta el 130% (Artículo 8 de la Ley 44 de 1990) (3).

Tres alzas fundadas en la ley, en la interpretación mañosa de las normas y en la astucia administrativa, triple abuso que soportan los habitantes del Área Metropolitana. A lo anterior se le agregan las periódicas actualizaciones que buscan aproximar el valor catastral de las propiedades a sus valores comerciales (por lo general, son los precios
establecidos por los acaparadores de suelos y especuladores de la propiedad). En el 2012 por eso se subieron los avalúos al 60% de su valor comercial, de acuerdo con la Ley 1450 del 2011 o Plan Nacional de Desarrollo (antes la norma hablaba del 40%), lo anterior afectó y sigue afectando los avalúos de las residencias de la inmensa mayoría de pobladores humildes y trabajadores que la tienen para vivir y descansar y no para venderla al mejor
postor.

Un impuesto ligado a la especulación con el precio del suelo

Los sectores populares de sitios céntricos o de futuras “renovaciones urbanas”, son los más sobresaltados por las inopinadas alzas de los importes prediales. Los nuevos avalúos impuestos tienen en cuenta como base es el valor especulativo de la tierra y otros confusos procedimientos usados por los mercaderes de las lonjas y no los modestos ingresos de los propietarios de antiguas edificaciones, en su mayoría conformados por pensionados, obreros, empleados y pequeños y medianos comerciantes e industriales. Aquí no valen las estadísticas de la inflación (IPC) ni del DANE ni el magro incremento del salario mínimo, pues la propiedad en Colombia está ligada al encarecimiento desbordado de los precios del suelo, a los intereses del capital financiero y del sector de los insumos de la construcción: “El avalúo de la actualización de la formación es el avalúo catastral corregido para eliminar
disparidades provenientes de cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario” (Así reza, por ejemplo, el Artículo 107 del Código Tributario de Itagüí).

El impuesto predial está completamente atado a la especulación del precio de la tierra y en muchos casos se convierte en un gravamen expropiatorio para cientos de familias sin ingresos suficientes ubicadas en zonas de interés para los linces de las finanzas y los acaparadores del suelo disponible. En la Ley 44 de 1990 se admite el mecanismo del
autoavalúo base para adquisición de un predio, lo que le permite a los grandes propietarios de terrenos, no solamente decidir en términos agiotistas el valor de la tierra acumulada, sino también subirle un 25% más para que puedan ser adquiridas a precios inflados por parte de los municipios.

Por eso en el Área Metropolitana del Valle de Aburrá extensos predios son acumulados por varios años por grupos de sociedades constructoras muy conocidas que tienen acceso a la información privilegiada y necesaria existente en los despachos oficiales, áreas donde luego ejecutan proyectos urbanísticos y comerciales, cuyos compradores terminan por pagar las más altas tasas de impuesto predial que se conozcan, pues el precio del lote es definido con antelación por la manipulación del precio del mismo. Al final, tanto los contribuyentes como los municipios terminan cancelando a precios de oro áreas conseguidas a precio de huevo (Artículo 15 de la Ley 14 de 1983) (4).

De otro lado, las “labores de formación, actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles” (Artículo 3 de la Ley 14 de 1983) pasó de las Secretarías de Planeación y Hacienda Municipales a manos privadas, ya que son actividades contratadas y subcontratadas en la actualidad con empresas particulares cada 5 años, que no tienen en cuenta ni les interesan
las condiciones socio-económicas de la población, tal como está previsto en el Artículo 10 de la Ley 14 de 1983. (5)

Los beneficios no son tenidos en cuenta por los Concejos

Un asunto de mucha importancia para la comunidad, consiste en que en las dos leyes básicas que rigen el sistema tarifario del impuesto predial en Colombia, la Ley 14 de 1983 y la Ley 44 de 1990, aún se mantienen claros preceptos que autorizan a las administraciones municipales a otorgar exenciones totales y parciales, así como tarifas especiales.

Si se aplicaran adecuadamente estas normas, la tarifa a tener en cuenta por los Concejos Municipales para gravar la vivienda popular, debiera ser el milaje mínimo del 4 x 1.000 allí establecido, y no el que se cobra en realidad que oscila entre 5 y 9.4 por cada $ 1.000 de avalúo del inmueble en el caso de Medellín para estratos del 1 al 3: “A la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural destinada a la producción agropecuaria se les aplicarán las tarifas mínimas que establezca el respectivo Concejo” (Artículo 17 de la Ley 44 de 1990). Para efectos de esta ley, el Decreto 3446 de 1983 en sus artículos 49 y 50 aclaró lo que se entendía por vivienda popular al señalar que eran los predios ubicados en los estratos bajo-bajo, bajo y medio-bajo, es decir, uno, dos y tres, como posteriormente se conocieron. Criterio que recogió la Ley 142 de 1994 sobre servicios públicos domiciliarios en su Artículo 102, aún vigente, sobre estratificación socioeconómica. (6)

Inclusive, el Artículo 38 de la Ley 14 de 1983, faculta a los municipios para conceder exenciones totales o parciales hasta por un lapso de 10 años: “Los municipios sólo podrán otorgar exenciones de impuestos municipales por plazo limitado, que en ningún caso excederá de diez años, todo de conformidad con los planes de desarrollo municipal”.
Gracia que bien puede extenderse a los adjudicatarios, a los poseedores y a los propietarios de vivienda popular.

El caso especial de los adjudicatarios de las urbanizaciones populares

De manera también injusta, estas inmoderadas alzas en los componentes de la carga predial afectan a los adjudicatarios de viviendas edificadas por las compañías  urbanizadoras y sufragadas por las corporaciones financieras, pues la base grabable corresponde al precio real de adquisición del inmueble, estando efectivamente actualizado. En estos casos se grava una “deuda” que no han finalizado de pagar sus adquirientes, porque sobre el valor escriturario es que se establecen los denominados milajes, cuando lo cierto es que para sus beneficiarios se trata de obligaciones hipotecarias en curso por las cuales pagan al mes crecidas cuotas de amortización que consumen la mayor parte de los ingresos del grupo familiar comprometido, quedando muy poco para satisfacer el resto de obligaciones, entre ellas el tributo de marras y unas sobrecargadas tarifas de servicios públicos.

Este sector específico de propietarios de casas y apartamentos de interés social y prioritario tienen derecho a que se les exonere durante 10 años del pago del impuesto predial unificado, en virtud de la condición especial de que sus avalúos se encuentran actualizados desde el momento mismo de la firma de la hipoteca y la aceptación del plan de amortización por 10, 15 o 20 años, según el caso. En realidad son “dueños” apenas del 30% del inmueble por el que tienen que desembolsar esquilmadoras cuotas mensuales de amortización.

Este tipo de dificultades que sufren cientos de adjudicatarios todavía con crecidas obligaciones hipotecarias por cubrir en varios años y de propietarios en firme, debiera ser un objetivo central de trabajo en la búsqueda de equidad, por parte del grueso de juntas administradoras de la propiedad horizontal y de las acciones comunales.

Vivienda para vivir, no para hacer ganancias, será insostenible

La mayoría de propietarios, adjudicatarios y poseedores requieren de su propiedad para vivir tranquilos con su familia y no para pingues negocios, como hace una minoría de mercaderes de predios: Las tarifas, además de tener que ser justas y equitativas, deberían estar en concordancia con el derecho fundamental a una vivienda en condiciones dignas expresado en el Artículo 51 de la Constitución Colombiana 7 para que su disfrute no se lesione con desafueros legales y administrativos como los reseñados atrás en el caso de las tarifas del predial unificado.

 

 

1 Artículo 8. Las viviendas que se adquieran o construyan con préstamos de la Caja de Vivienda Militar o del
Instituto de Crédito Territorial, están exentas de impuestos y contribuciones durante el tiempo que permanezcan gravadas a favor de dichas entidades.

2 Artículo 1. Para los efectos de la Ley 144 de 1959, entiéndese por adjudicatario del ICT aquellas personas que hayan obtenido u obtengan una casa construida por éste o por la extinta Corporación Nacional de Servicios Públicos mediante la adjudicación directa por el sistema de selección y durante el tiempo que dure la amortización del crédito hipotecario.

3 Artículo 8. Ajuste anual de la base. El valor de los avalúos catastrales, se ajustará anualmente a partir del 1 de enero de cada año, en un porcentaje determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del año anterior, previo concepto del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES). El porcentaje de incremento no será inferior al 70% ni superior al 100% del incremento del índice nacional promedio de precios al consumidor, determinado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), para el período comprendido entre el 1 de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior. En el caso de los predios no formados al tenor de lo dispuesto en la Ley 14 de 1983, el porcentaje de incremento a que se refiere el inciso anterior, podrá ser hasta del 130% del incremento del mencionado índice.

4 Artículo 15. Los municipios que opten por establecer la declaración anual del Impuesto Predial Unificado podrán adquirir los predios que hayan sido objeto de autoavalúo, por un valor equivalente al declarado por el propietario para efectos del Impuesto Predial Unificado, incrementado en un 25%”.11 Este sector específico de propietarios de casas y apartamentos de Interés Social y Prioritario tienen derecho a que se les exonere durante 10 años del pago del impuesto predial.

5 Artículo 10. El Gobierno Nacional de oficio o por solicitud fundamentada de los Concejos Municipales, debido a especiales condiciones económicas o sociales que afecten a determinados municipios o zonas de éstos, podrá aplazar la vigencia de los catastros elaborados por formación o actualización, por un período hasta de un (1) año. Si subsisten las condiciones que originaron el aplazamiento procederá a ordenar una nueva formación o actualización de estos catastros.

6 Artículo 102. Estratos y metodología. Los inmuebles residenciales se clasificarán máximo en seis (6) estratos socioeconómicos 1) bajo-bajo, 2) bajo, 3) medio-bajo, 4) medio, 5) medio-alto, 6) alto, dependiendo de las características particulares de los municipios y distritos en atención, exclusivamente, a la puesta en práctica de las metodologías de estratificación de que trata esta ley.

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